Advocaat Tim Van Cauter

Advocaat Waregem: Tim Van Cauter


Aankoop van een onroerend goed behept met een stedenbouwkundige inbreuk: het Hof van Cassatie biedt hulp aan de benadeelde koper

- December 2017 -
De verkoper van een onroerend goed moet de koper vrijwaren voor rechtsstoornissen niet enkel van zichzelf, maar ook van derden. In zijn arrest van 31 maart 2017 bevestigt het Hof van Cassatie dat er niet enkel sprake is van een rechtsstoornis van een derde wanneer die derde over een persoonlijk of een zakelijk recht beschikt op het verkochte onroerend goed, maar ook wanneer die derde het recht heeft om een herstelvordering in de zin van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening in te stellen.

Feiten. In de zaak die aanleiding gaf tot het arrest van het Hof van Cassatie van 31 maart 2017 had de koper een onroerend goed (m.n. een stuk grond met serres) gekocht waarvan na aankoop bleek dat de serres niet vergund waren en evenmin vergunbaar waren voor de exploitatie als tuincentrum[1]. Ten gevolge hiervan raakte de koper in betalingsmoeilijkheden en ging uiteindelijk failliet. Omwille van het gebrek aan stedenbouwkundige vergunning voor de serres stelde de koper ten aanzien van de verkoper een vordering tot vrijwaring voor uitwinning wegens rechtsstoornis in. Zowel de eerste rechter als het Hof van Beroep te Gent van 5 november 2015 gaven de koper gelijk.

Argumentatie van de verkoper (eiser in cassatie). De verkoper van het onroerend goed stelde tegen dit laatste arrest beroep in bij het Hof van Cassatie. Volgens de verkoper onderstelt een rechtsstoornis dat de verkoper of een derde hetzij een zakelijk recht (bvb. erfdienstbaarheid van recht van doorgang), hetzij een persoonlijk recht (bvb. huur) op de verkochte zaak uitoefent. Diegene die een herstelvordering in de zin van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening instelt, beschikt volgens de verkoper, eiser in cassastie, niet over een dergelijk zakelijk of persoonlijk recht zodat er geen sprake kan zijn van rechtsstoornis, zodat de vordering van kopers derhalve ongegrond had moeten worden verklaard[2].

Beslissing van het Hof van Cassatie. Het Hof van Cassatie volgt de redenering van de eiser in cassatie niet. Ook door het ontbreken van een stedenbouwkundige vergunning kan volgens het Hof van Cassatie m.a.w. een rechtsstoornis voor de kopers van een onroerend goed ontstaan.

Dit arrest van het Hof van Cassatie van 31 maart 2017 heeft zijn belang voor kopers die na aankoop van een onroerend goed tot de vaststelling komen dat hun onroerend goed met een stedenbouwkundige inbreuk is behept. Dergelijke kopers beschikken ten aanzien van de verkoper over diverse vorderingsmogelijkheden. De vordering wegens schending door de verkoper van zijn verbintenis tot vrijwaring voor uitwinning (art. 1629 e.v. BW) is één ervan. Doorgaans wordt evenwel gebruik gemaakt van een andere vorderingsmogelijkheid, met name de vordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken (art. 1641 e.v. BW).

In vergelijking met de vordering tot vrijwaring wegens rechtsstoornis is de vordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken over het algemeen nadeliger voor de benadeelde koper. Niet enkel moet de koper de vordering instellen binnen een korte termijn nadat hij de (stedenbouwkundige) inbreuk heeft ontdekt of behoorde te ontdekken, maar de verkoper kan zich ook perfect rechtsgeldig contractueel bevrijden voor zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken[3]. Van zijn aansprakelijkheid voor uitwinning wegens rechtsstoornis kan de verkoper zich in beginsel niet contractueel bevrijden.

Ingevolge het arrest van het Hof van Cassatie van 31 maart 2017 kan de koper van een onroerend goed met een stedenbouwkundige inbreuk zich ten aanzien van de verkoper ook van de vordering voor uitwinning wegens rechtsstoornis derhalve blijven bedienen wanneer andere vorderingsmogelijkheden geen soelaas (meer) bieden.

 

[1] Cass. 31 maart 2017, C.16.0084.N, D.M.

[2] De verkoper, eiser in cassatie, zette dit argument kracht bij door te verwijzen naar een eerder arrest van het Hof van Beroep van Luik van 10 mei 2012, TBBR 2015, afl. 1, 23, met instemmende noot van F. ONCLIN, “L’infraction d’urbanisme qui affecte l’immeuble vendu donne-t-elle lieu à la garantie d’éviction ou à la garantie des vices cachés?”, TBBR 2015, afl. 1, 24-34).

[3] Tenzij het consumentenrecht op de koopovereenkomst van toepassing is.


Schrijf je in voor onze nieuwsbrief

  • overheidsopdrachtenrecht
  • privaat aannemingsrecht
  • vastgoedrecht
  • vastgoedfiscaliteit
  • Ik heb de privacyverklaring gelezen en aanvaard